核心城市土地市场持续升温高溢价地块持续涌现

3月18日，杭州市今年第五次土拍出让的2宗宅地，在经过10余轮竞拍后，分别以9.09%、24.07%的溢价率成交。同日，北京市海淀区的一宗宅地最终也以27.93%的溢价率成交。这是开年以来多个核心城市土地市场持续升温的一个缩影。

《证券日报》记者梳理发现，与前几年土地市场的流拍或底价成交的常态化趋势相比，今年以来，不仅住宅用地成交规模和土地出让金有所增长，核心城市的高溢价地块亦频繁涌现。

例如，2月8日，郑州市金水区一宗住宅地块在经历255轮竞价后，最终以溢价率87.5%成交。3月3日，上海出让的一宗位于嘉定新城的地块，以溢价率30%成交。根据中指研究院统计，今年以来截至3月18日，杭州出让的16宗地块中有12宗溢价成交，且多宗地块溢价率超40%；上海两次土拍出让的5宗宅地均溢价成交；此外，成都、苏州核心区地块溢价率也在20%以上。

“土地高溢价率往往代表着房企对未来楼市预期的看好，尤其在核心城市，土地市场回暖有助于稳定房价预期。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶在接受《证券日报》记者采访时表示，今年核心城市优质地块土拍升温的原因，主要有两点:一是房企投资聚焦策略下，对核心城市新房市场销售回稳的看好；二是各地政府积极优化政策，着力改善供给、提升供地质量，以“好房子”建设为抓手推动房地产市场止跌回稳。

事实上，土地市场的回暖也与需求市场的逐步好转有莫大关系。得益于一系列稳楼市政策显效，今年以来，居民刚性和改善性住房需求逐步释放，由此带动房地产交易逐步改善。

据国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖介绍，1月份至2月份，新建商品房销售面积和销售金额同比降幅分别比上年全年收窄了7.8个百分点和14.5个百分点。从监测的40个重点城市来看，前两个月新建商品房销售面积和销售金额同比分别增长了1.3%和7.1%。另外，对房地产市场从业机构调查显示，2月份，70个大中城市部分房地产开发企业和中介机构中，预期未来半年新建商品住宅价格保持稳定或者上涨的受访从业人员比例为71.8%，比前一个月上升2.8个百分点，市场机构预期总体稳定。

“自去年四季度以来，在一系列利好政策带动下，核心城市房地产市场持续呈现修复态势，近期优质地块土拍升温也反映出房企对核心城市新房销售前景的看好。加之收购存量闲置土地已成为今年房地产‘稳投资’的关键举措，这将有望带动市场进入新的循环，实现‘以土地存量换发展增量’。”曹晶晶认为，短期来看，今年核心城市优质地块仍将保持较高关注度和热度，但低能级城市土地市场或面临一定压力，城市及区域分化现象仍将延续。

“得益于当前市场需求面反映出的积极信号，以及积极财政政策的支持，预计2025年各地主管部门将进一步聚焦核心板块改善供求预期。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里预计，今年上半年，土地市场将呈现两大趋势:一是重点城市优质宅地高溢价成交将成常态；二是土地热度回升有望从核心城市的核心板块向外扩散，具备“低库存+强购买力”双重优势的区域有望率先迎来地价回暖。